토지의 종류 와 지목이란?

토지의 종류와 지목이란?

 

 

 

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■토지의 종류

 

 

나지,갱지 :

 

나지와 갱지는 지상에 건축물이 없는 토지를 말하는 점에서 같으나 나 지는 공법적 규제를 받음은 물론 사법상의 제약도 받는 데 비해 갱지는 공법적 규제는 받지만 사법상 제약은 받지 않는 토지를 말한다.

 

따라서 개발제한구역과 같은 공법적 규제는 둘 다 받지만 저당권의 설정 같은 사법적 제약은 나지만 받는다.

 

 

공지 : 공지는 건축법에 의한 건폐율과 용 적률 등의 제한으로 인해 한 필지에 비워 둔토 지를 말한다.

 

 

건부지 : 건부지란 건축물이 세워져 있는 토지이므로 건축물을 철거하면 갱지가 되는데, 이를 갱지화(更地化)라고 한다

 

 

택지 : 건축물을 건축할 수 있는 토지 (주거.상업.(주거. 상업. 공업 용지)

 

주택건설용지와 공공시설용지로 개발, 공급되는 토지를 말한다

 

 

부지 : 건물을 세우거나 도로를 만들기 위하여 마련한 땅.

 

 

대지 :

 

건축법에 의하면 ‘대지란 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지’를 말한다고 되어 있으나 하나의 건축물을 그 필지 이상에 걸쳐 건축할 때는 그 건축물이 건축되는 모든 필지의 최 외곽선으로 구획된 토지를 대지라 하며, 대지면적도 그 대지 경계선 내의 면적으로 한다.

 

그러나 도로계획선이나 건축선이 있게 되면 이 부분을 제외한 나머지 면적을 대지면적으로 하고 이 범위 내에서 건축이 이루어져야 한다.

 

 

전환지 : 타용도로 지목이 바뀌어 전환이 된 토지

 

 

후보지 : 장차 어떤 목적(目的)에 이용(利用)될 가능성(可能性)이 있는 땅

 

 

이행지 : 용도지역(택지지역·농지지역·임지지역 등)이 각각의 지역 내에서 지역 간 이동이 진행되고 있는 토지. 예를 들어 택지지역 내에서 주거지가 상업지로 전환되고 있거나, 주거지가 공장용지로 전환되고 있는 토지를 말한다.

 

 

 

맹지 : 길이 없는땅.지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다. 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있으므로 자루형 대지라고도 한다. 타인의. 땅을 경유하여야만 진입할 수 있는 땅..

 

 

획지 : 획지란 건축용으로 구획정리를 할 때 단위가 되는 땅으로, 인위적·자연적·행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는, 가격 수준이 비슷한 토지를 말한다.

 

 

필지 : 토지등기부상에서 1개의 토지로 치는 것을 말한다. 토지는 1필지마다 등기부에 기재되어 지번(地番)이 붙여진다. 1필지의 토지를 복수로 나누면(分筆) 각각 1필지의 토지가 되며, 또 거꾸로 몇 필지의 토지를 1개로 하면(合筆) 1필지의 토지가 된다. 보통은 1필지의 토지에는 1개의 소유권이 성립되며, 그것이 1개로 거래되는데, 1필지의 토지의 일부를 독립된 소유의 대상으로 하는 것도 인정되고 있다.

 

 

공한지 : 농사를 지을 수 있는데도 아무것도 심지 않고 놀리는 땅. ‘노는 땅’으로 이해하면 된다..

 

 

휴한지 : 일정 기간 동안 경작을 하지 아니하고 묵히고(비옥도를 높이기 위해)) 있는 토지

 

 

한계지 : 한계 지란 농어촌 정비법에서 말하는 개념으로 농지로서의 생산성이

 

저하되었거나 효용성이 없는 농지를 말합니다.

 

 

소지 : 늪이나 연못 따위의 땅을 통칭하여 부르는 말로서 지목 법상 유지, 유수지와, 비슷

 

함. 또는 농, 임업 등, 11차 산업에 사용되는 원시적 자연 그대로의 토지.

 

 

선하지 : 고압선 아래의 토지

 

 

법지 : 법면 지라고도 하며

 

부지를 형성하고 있는 언덕의 비탈면 또는 경사면 부분이나 토지의 높낮이가 다른 중간 부분의 연결지면을 말함.

 

보통은 석축이나 옹벽 , 또는 토사로 절토되거나 성토된 곳도 있다.

 

 

빈 지소유권은 인정되지 않지만 쓸모 있는 토지(해변의 토지)

 

포락지 : 개인의 사유지였으나 지반이 무너져 하천으로 변한 토지

 

 

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■지목 법상의 분류

 

 

 

:지목(개별계획)의 법률적 이해

 

✔ 전(田)ㆍ답(沓)ㆍ과(果) ⇒ 농지 → 농지법/농어촌발전특별조치법법/농지법/농어촌발전 특별조치법법/농어촌 정비법 등.

 

⦁공간계획(주거, 상업, 공업, 관리지역 등)에서 개발을 허용하면 농지이므로 개별계획을 지정한 개별법,

 

⦁즉 농지법에 의거 농지전용허가를 받아 건축법에 의거 개발하는 것이다.

 

⦁관리용지에 해당하는 농업진흥지역 내의 농지도 관심을 기울여 볼만한데 관리지역이 아닌 관리용지를 말하는데 관리용지란 미래 공간계획을 위해 도시기본계획상 지정된 예비용 토지로써 이해를 하셔야 한다.

 

⦁과수원도 농지로서 농지법이 적용된다.

 

 

 

공간계획이 우선하는 것으로 개별계획인 농지 계획은 공간계획에서 허용해야만 개별계획에서 행위를 할 수가 있다

 

*예를 들자면 농지에서 숙박시설을 짓고 싶다면 농지법(개별법)이 아니고 공간계획인 국토계획법에서 허용하는 용도지역에서 허용할 때 그다음 개별 계획 법령인 농지법에 의해 전용허가를 받아 개발할 수가 있다는 말이다.

 

만약 임야라면 개별법인 산지관리법으로 또한 목장이라면 초지법을 적용하라는 것이다.

 

 

 

 

농어촌 정비법(농정 법)이, 관광농원, 민박, 관광휴양단지 사업과 한계농지 등이다.

 

만약 주말농장을 하고 싶다면 우선 공간계획(용도지역)에서 허용해야 하고 그다음에 농어촌 정비법을 적용하여 지목이 농지이므로 농지법에 의거 농지전용을 받는 것이다.

 

지목이 임야이면 농지법이 아닌 산지관리법에 의거 임야 훼손허가를 받으면 되는 것이다.

 

 

 

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▷목(牧)

 

목장용지 → 초지법/축산법/낙농진흥법 등

 

⦁목장용지를 관리하는 법령은 초지법이고 개별계획은 초지 계획이며 다른 지목으로 전용할 때에는 대체 초지조성비용을 납부해야 한다.

 

⦁초지는 임야에도 초지조성을 해놓은 경우가 있는데 이때는 초지 법관 산지관리법을 동시에 적용한다.

 

 

초지라 함은 다년성 개량 목초의 재배에 이용되는 토지와 사료작물재배지와 목장 도로․진입도로․축사․진입도로․ 및 부대시설을 위한 토지를 말하며 초지도 농지의 사촌으로 이해

 

 

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▷임(林)

 

임야 → 산지관리법/산림법

 

⦁임야를 관리하는 개별법령이 산림법과 산지관리법이다.

 

⦁관리용지에 해당하는 경사도가 15%15% 이하를 기준으로 하는 임야나 21%21% 이하의 임지 중에서는 임목 본 수도를 세밀하게 분석하라.

 

⦁토지적성평가에서 영 급이라는 용어가 있는데 이는 나무의 나이를 말하는 것으로 1영급은 10년생이고 3영급은 30년생 나무를 말하는 것이다.

 

⦁4영급,40년생 나무가 생육하는 임야는 경사도와는 관계없이 토지적성 평가에서 절대평가 즉, 평가에서 제외되므로 보전관리지역으로 지정되는 것이다.

 

 

 

※토임(土林)

 

토지대장에 있는 임야를 말하는 것으로 그래서 土林이라 하는 것이다.

 

이런 경우는 축적 때문에 발생하는데 임야는 임야이지만 임야대장이 아닌 토지대장에 등재된 경우가 가끔씩 나온다.

 

문제가 있는 토지는 아니다.

 

그렇다고 무조건 좋다고도 할 수 없는데 공간계획에서 허용해야 하기 때문이다.

 

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■우리나라 지목

 

 

 

□대(垈)

 

대지 → 특별한 법령이 없고 건축법이 대표적인 법령이다.

 

⦁지목변경의 목표는 대지이다.

 

⦁지목이 대지인 경우는 개별법은 없고 공간계획과 건축법에 의한 행위만 하면 된다.

 

⦁형질변경사업의 목표는 결국 대지이다.

 

 

농지가 형질변경이 되었다고 지목이 대지로 변경되는 것은 아니다.

 

형질변경 후 건축물의 건축을 완공한 후 준공검사가 나와야 가능한 것이다.

 

 

□광(鑛)

 

광천지 → 온천법/먹는물관리법/지하수법

 

⦁이는 온천법 또는 먹는 물 관리법에 의해 개별법이 적용된다.

 

⦁온천이 나온다고 대박을 꿈꾸는 것은 호랑이 담배 피우던 시절의 얘기이다.

 

⦁무조건 온천시설(목욕․숙박시설)로 개발하는 것이 아니고 도시계획시설에 의한 도시계획사업으로 개발을 진행하여야 한다.

 

⦁복잡할 뿐 아니라 주변의 동의 등 까다로운 내용으로 최근에는 온천수가 나오면--

 

⦁그냥 대형 목욕탕이나 찜질방으로 건축허가를 받아 단독 개발해 버린다.

 

 

온천개발이나 시판용 생수개발에서는 광천지로 지정이 되어야 하나 온천은 도시계획과 같은 도시계획사업임을 잊지 마시라.

 

그러나 온천수나 석유를 일정 장소로 운송하는 송수관 송유관 등의 부지는 아니다.

 

 

□염(鹽)

 

염전 → 공유수면관리법/공유수면매립법

 

⦁바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 부지를 말하는데 다만 천일제염 방식에 의한 부속 토지를 말하는 것이다.

 

⦁염전은 공유수면관리법의 적용임을 유의하시고--

 

⦁일반 토지의 염전은 개별법과 공간계획에 의한 개발로 종료된다.

 

 

 

□장(場)

 

 공장 → 공업배치법/산업입지개발법/환경보전법(수질․대기․소음) 등

 

⦁공장용지는 위험시설이기에 아파트 등 공동주택이 인접하여 건축하는 행위는 규제를 받으므로 주의하시고--

 

⦁공장 건물은

 

 

 

 

□학(學)

 

 학교용지 → 학교보건법/학교시설사업촉진법

 

⦁학교용지는 도시기반시설임을 잊지 마시고--

 

⦁이 기반시설로 결정 후 10년간 미집행 때는 장기미집행 시설로 결정된다.

 

⦁다만 학교용지는 도시계획으로 결정되는 경우가 있는데 학교용지의 매입 매각은 반드시 관할 교육청의 허가가 있어야 한다.

 

 

 

□철(鐵)

 

 철도용지 → 철도법

 

⦁철도용지의 경계로부터 10m10m 이내에는 철도시설을 보호하기 위한 시설녹지로 지정되어 개발이 제한된다.

 

⦁“완충녹지지역”이란 녹지를 기능에 따라 세분한 것의 하나로 대기오염․소음․진동․악취 기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지지역이다.

 

⦁“시설녹지지역”은 도시계획구역 내에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해방지를 통하여 양호한 도시경관의 향상을 위해 지정한 용도지역이다.

 

⦁시설녹지로 결정되면 건축이 규제되고 주로 공공시설보호를 위해 지정하나 국토계획법이나 건축법상의 용도지역은 아니다.

 

⦁주로 철도 도로 등의 연도에서 10～20m 내에서 지정된다.

 

⦁“경관녹지지역”은 녹지의 기능분류 중 하나로 도시자연환경을 보전하거나 이를 개선함으로써 도시의 경관을 향상하기 위해 지정한다.

 

⦁주로 도시경관이 양호한 지역에서 지정된다.

 

 

 

 

 

□도(道)

 

도로 → 도로법/고속국도법/도로법/고속국도 법/사도법 등.

 

⦁도로라 함은 원칙으로 4m 이상으로서 이반의 교통에 공용되는 도로를 말한다.

 

⦁도로의 종류는 일반도로, 자동차전용도로자동차 전용도로, 보행자전용도로보행자 전용도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로로 구분한다.

 

⦁도로의 정의는 4m의 폭 이상으로서 일반의 교통에 공용되는 도로를 말한다.

 

⦁건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 구조로 원칙은 너비가 4m 이상이어야 한다.

 

 

□유(溜)

 

유지, 연못 → 내수면어업법/사유수면관리규칙

 

⦁연못은 옛날에는 저수지로서의 기능을 했으나 이제는 낚시터로서의 레저 개념으로 임의로 유지로 변경하는 경우가 많다.

 

⦁과거 도시의 기원이 대부분 사라지고 이제는 도시 외곽의 낚시터가 인기가 있는데 이런 경우 “유지”가 된다.

 

 

 

 

□구(溝)

 

 구거, 도랑 → 하천법/하수도법 등.

 

⦁구거는 지적법상 음용(飮用)이 불가한 소규모의 수로 부지로서 공용 구거와 사유 구거가 있다.

 

⦁ 이때 사유 구거라 함은 건축행위 시 하수도로 사용하기 위해 일정한 토지를 하수 용도로 사용할 때이다.

 

⦁구거는 쉽게 하수도라고 생각하시면 되는데 건축허가 시 상수 계획과 함께 하수처리계획을 수립해야 할 때 구거가 필요하다.

 

⦁다만 구거는 변경이 원칙적(자연 유수에( 의한 유로변경)으로 가능하지만 필자의 경험으로는 쉽지는 아니하다.

 

 

 

□천(川)

 

 하천 → 하천법/하천법/소하천 정비법 등.

 

⦁하천은 28개 지목 중에서 유일하게 지번이 없는 지목이며 그러나 구거는 지번이 있다.

 

⦁또한 하천용지로 결정되면 등기부도 폐쇄해 버린다.

 

⦁즉, 하천법상의 하천은 등기부도 지번도 없는 토지이다.

 

 

 

 

□제(堤)

 

제방 → 하천법/하천법/소하천 정비법 등.

 

⦁방수제, 방조제, 방파제, 방사제 등의 부지로 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위한 시설의 부지를 말한다.

 

⦁제방시설을 보호하기 위해 제방의 경계로부터 일정한 거리 내에는 시설녹지로 결정된다.

 

⦁따라서 시설을 보호하기 위한 행위는 허용되지만 기타의 행위는 원칙적으로 제한된다.

 

 

□수(水)

 

수도용지 → 수도법/지하수법/환경정책기본법/수도법/지하수법/환경정책 기본법/한강수 계상 수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 등.

 

⦁여기서의 수도용지는 상수시설을 보호하기 위해 지목을 수도용지로 하고 행위 규제를 원칙으로 한다.

 

⦁또한 광역 상수도계획에 의한 상수원 보호를 위해 “수변구역”으로 지정한 지역이 있는데 수도권 시민의 한강 상수원(팔당 인근)을(팔당인근) 보호하기 위해----

 

⦁남양주, 가평, 양주, 광주 등 한강수계 500m500m 이내의 지역에 설치한 지역으로 개발 형질변경 등 각종 행위가 제한되고 있다

 

 

 

□ 체(體)

 

체육시설용지 → 체육시설의 설치 및 이용에 관한 법률 등.

 

⦁골프장, 운동장, 체육관 등을 생각하시라.

 

⦁도시지역이 아닌 농촌지역에서는 골프장 등은 관리용지로 결정되는데--

 

⦁관리용지와 관리지역은 내용이 다르며 관리용지는 현재 이용되고 있거나--

 

⦁도시기본계획상 앞으로 이용을 해야 할 지역에서의 토지는 관리용지로 지정하고 있다.

 

 

 

 

□공(公)

 

 공원 → 도시공원법/자연공원법 등.

 

⦁지목이 공원이라는 얘기이지 법률(도시공원법/자연공원법) 상의(도시공원법/자연공원법) 공원은 아니지만 공원으로 지정되면 “공원”으로 표시되는 것이 원칙인데--

 

⦁다만 공원용지에서는 지목이 임야(林)로 표시되는 것이 정석이다.

 

⦁도시지역 내에.

 

⦁좁은 의미의 공원용지는 법령상 공원이고 넓은 의미의 공원은 법령상 공원용지와 테마공원, 하천, 농경지, 문화재를 포함한 광역의 개념이다.

 

 

 

 

 

 

□원(園)

 

유원지 → 관광기본법/관광진흥법/국토계획법

 

⦁유원지로 결정되면 무조건 유원지로 개발할 수 있는 것이 아니고 도시계획처럼 계획을 수립한 후 개발해야 한다.

 

⦁도시지역이 아닌 지역에서의 유원지는 관리용지인데 “관리용지”는 누누이 설명한 대로 앞으로 이용될 토지를 도시기본계획상 지정한 용어이다.

 

 

 

 

□잡(雜)

 

 잡종지

 

⦁아무 곳에도 속하지 아니한 땅이다.

 

⦁공장, 주택 등을 지을 수 있으며 대지와 같이 개별법은 없으며--

 

⦁공간계획에서 허용되는 행위는 건축법 등에 의해 행위를 할 수 있다.

 

 

 

 

□종(宗)

 

 종교용지 → 전통사찰보전법/국토계획법

 

⦁종교용지도 도시계획시설용지로 일정기간(10년) 이상이(10년) 넘으면 미집행 시설용지로 보시라.

 

⦁미집행 시설은.

 

 

 

 

□묘(墓)

 

묘지 → 장사에 관한 법률 등

 

⦁분묘기지권 지하의 건축물로 생각하라.

 

⦁즉 지상권이 바로 분묘기지권이라 생각하시되 다만 분묘기지권은 등기 능력이 없는 권리이다.

 

⦁도시공원법에 의해 결정된 묘지공원도 지목은 묘지이다.

 

 

 

 

□사(史)

 

사적지 → 문화재보호법/향교재산법

 

⦁일정 거리․형질변경 등 행위제한이 있다.

 

⦁목조, 석조건물은 처마로부터 20m～100m 이내의 구역

 

⦁석탑, 전탑은 지대석에서 10m～25m 이내의 구역

 

⦁당간, 석등, 노주 등은 10m 이내의 구역

 

⦁기타 국보나 보물 등 중요 민속자료는 필요하다고 인정되는 구역에서 행위가 제한된다.

 

 

 

 

외 주차장, 주유소용지, 창고용지, 양어장이 있다.